전세 재계약 시 확정일자 복비(증액하거나 변동 없을 때)

전세 재계약 시 확정일자와 복비에 대해 이야기해보도록 하겠습니다. 확정일자와 복비는 전세 갱신 시 상황에 따라 다른데요. 오늘은 묵시적 갱신과 증액하는 경우, 변동이 없는 경우에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

목차

1. 묵시적 갱신일 때

2. 전세금 변동 없을 시

3. 전세금 증액 시

4. 전세금 감액 시

 

 

세입자는 전세 재계약을 원하는 경우 집주인에게 계약 만료 최소 2달 전까지 계약 연장 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 법적으로는 최소 1달 전까지만 통보하면 되지만 대출을 받아야 한다면 1개월이란 기간은 다소 부족하다고 느껴지실 수 있습니다.

 

 

전세-재계약시-확정일자

 

묵시적 갱신일 때

 

전세 재계약 시 묵시적 갱신이라는 것이 있습니다. 전세 계약 만기 6개월부터 2개월 전까지 전세 계약에 대해 임차인과 임대인 서로 별다른 이야기 없이 자동으로 연장되는 것을 원할 경우를 말합니다. 

 

이러한 묵시적 갱신의 경우는 기존 계약서의 확정일자 효력이 그대로 인정되기 때문에 새로 확정일자를 받을 필요가 없습니다.

 

서로 합의하여 재계약서를 작성할 수도 있지만 묵시적 갱신이 되면 갱신되는 기간이 2년이므로 전세 재계약서를 작성하는 것과 유사한 효과가 있어 임대인은 2년간 계약해지를 할 수 없습니다.

 

하지만 임차인은 계약 종료를 원할 경우 계약만료 3개월 전에 임대인에게 통지만 하면 되기 때문에 임대인 입장에서는 재계약서를 새로 작성하는 것이 더 나을 수 있습니다.

 

 

 

전세금 변동 없을 시

 

 

전세금 변동 없이 기존 금액 그대로 재계약하는 경우 계약서를 다시 작성할 필요는 없지만 재작성 요청은 가능합니다. 

 

기존 계약서의 특약사항에 작성 날짜 연장 기간을 적고 임대인과 임차인이 성함과 사인 또는 도장을 날인하면 기간이 인정되며 복비 또한 발생하지 않습니다. 동일한 금액으로 재계약을 했을 때는 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 

 

기존 계약 시 확정일자를 받았음에도 새로 확정일자를 받게 되면 기존 확정일자의 효력은 없어지기 때문에 기존 확정일자를 유지하고 있는 것이 유리합니다.

 

▶부동산 전세사기 사례로 보는 확실한 피해 예방법

 

 

전세금 증액 시

 

전세금을 증액하여 재계약할 때는 당연히 전세계약연장 계약서를 작성해야 합니다.

 

 

 

재계약 전 반드시 확인해야 하는 것이 부동산 등기부등본을 열람해 소유자와 저당권 및 압류 등 권리관계가 변동되지 않았는지에 체크해야 합니다. 첫 계약 시에는 없었던 압류나 설정이 2년 후에는 발생할 수도 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

 

재계약서를 작성할 때는 특약사항에 증액되는 부분만 작성해도 되며 증액되는 전세금으로 새로 계약서를 작성해도 됩니다. 이후 확정일자를 받아야 하며 확정일자를 받을 때에는 전세금 증액 부분에 대해 받는 것이라고 말씀하셔야 합니다.

 

▶부동산 세금 종류 및 세율 : 취득세, 재산세, 양도소득세, 증여세, 상속세

 

전세금 증액 부분에 대해 확정일자를 받는 것이기 때문에 기존 계약서 확정일자는 그대로 유지되며 새로운 재계약서 확정일자는 다음날 0시부터 효력이 발생하게 됩니다.

 

만약 첫 전세 계약 이후 임대인이 담보대출 등을 받은 것이 있다면 증액 재계약 시 확정일자를 받더라도 대항력과 우선변제권에서 후순위로 밀리게 되지만 그래도 증액 부분에 대한 확정일자는 꼭 받는 것이 좋습니다.

 

■ 대항력
임차인은 임대차기간이 종료할 때까지 주택을 사용할 권리를 주장할 수 있고 보증금에 대한 권리 역시 주장 가능

■ 우선변제권
우선변제권을 갖춘 임차인은 임차주택이 경매로 넘어가더라도 경매절차에서 다른 일반 채권자들이나 등기부상 후순위 권리자들보다 보증금을 우선하여 배당받을 수 있음

 

재계약 시 중개인이 임대인과 임차인의 합의된 내용을 대필하고 전세 재계약 내용을 한 번 검토해주는 정도의 역할만 할 경우 중개수수료는 5~10만 원 정도입니다. 

 

받지 않는 경우도 있지만 오히려 요즘 부동산 시장 침체로 인해 많이 받으려는 중개인들도 있습니다. 최근 재계약을 했는데 임대인과 임차인에게 각각 20만 원을 요구하길래 조금 놀랐습니다.

 

 

 

전세금 감액 시

 

전세금을 감액하여 재계약 하는 경우에는 기존 계약서의 내용에 감액된 부분에 대해 기재하시면 되고 추가 확정일자는 필요하지 않습니다.

 

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