지역주택조합 지주택 사업 절차 및 탈퇴 방법

다양한 내 집마련 방법 중 하나인 지역주택조합에 대해 알아보고자 합니다. 지주택은 사업이 무산되어 돈을 잃는 경우가 많기 때문에 원수에게 권하라고 할 정도로 위험합니다. 오늘은 지역주택조합이란 무엇이며 가입 시 주의사항과 탈퇴방법까지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. 지역주택조합이란?

2. 가장 중요한 건 '토지 확보'

3. 가입 시 주의사항

4. 지역주택조합 탈퇴방법

 

지역주택조합-탈퇴방법

 

지역주택조합

 

1. 지역주택조합이란?

지주택이라고도 불리는 지역주택조합은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성한 조합을 말합니다. 형태에 따라 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 등이 있습니다.

 

 

 

• 직장주택조합 : 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합
• 리모델링주택조합 : 15년 이상 된 노후 아파트를 개량하기 위한 조합

 

지주택은 ①무주택이면서 주거전용면적 85m2 이하 1채 소유자가 주택법에 의해 ②조합을 설립하고 ③사업대상지의 토지를 확보해 ④등록사업자와 협약을 통해 공동으로 주택 건설을 추진하는 사업입니다. 쉽게 말해 내 집마련을 위해 자격요건을 갖춘 사람들이 모여 땅을 구매해 등기를 하고 시공사 선정을 하여 아파트를 짓는 공동구매 방식의 아파트를 말합니다. 

 

지역주택조합은 아무 지역이나 다 가능한건 아니고 아래와 같이 구분된 지역에 거주하는 주민들끼리만 가입이 가능하게 되어 있습니다. 

 

• 서울시, 인천시, 경기도
• 대전시, 충청남도, 세종시
• 충청북도
• 광주광역시, 전라남도
• 전라북도
• 대구시, 경상북도
• 부산시, 울산시, 경상남도
• 강원도
• 제주도

 

2. 지역주택조합 절차

지주택의 사업 시행 절차는 다음과 같이 총 10단계로 진행됩니다. 

 

지역주택조합-사업추진계획

 

지역주택조합 사업은 사업대상지를 정하고 지역주택조합 추진위원회가 구성되면 주택조합규약을 작성하고 조합원을 모집하게 됩니다. 해당 지역의 거주자라고 해서 무조건 가입이 가능한 건 아니며 다음과 같은 자격 요건이 필요합니다.

 

• 같은 지역에 6개월 이상 거주할 것
• 조합설립인가 신청일로부터 조합주택의 입주가능일까지 무주택이거나 주거 전용면적 85m2 이하 주택 1채를 소유한 세대주

 

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가장 중요한 토지확보

 

 

 

 

지주택을 설립하기 위해서는 80% 이상의 토지 사용 권원을 확보한 후 시장, 군수, 구청장에게 신고한 뒤 인가를 받아야 합니다. 조합설립인가 신청 단계에서는 80% 확보, 사업인가승인 단계는 95% 확보, 착공 시에는 100% 확보가 되어야 합니다. 

 

95%까지만 확보가 되어도 각종 인허가 절차를 예비로 개시할 수 있기 때문에 사업 진행은 가능합니다. 통상적으로 토지 확보가 95% 이상 이루어지면 사업이 순항할 것으로 간주해 사업의 성공 가능성이 상당히 높아진다고 볼 수 있습니다. 

 

하지만 토지의 원소유자, 즉 사업 예정부지에 거주하고 있는 사람들이 쉽게 동의해주지 않기 때문에 토지 확보가 만만치 않다고 합니다. 따라서 사업진행은 자연스럽게 지연되고 장기화되게 됩니다. 사업이 장기화된다면 그만큼 비용 지출이 커져 지주택의 장점인 저렴한 가격도 무의미하게 되고 나중에 추가분담금으로 되돌아오게 됩니다.

 

 

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가입 시 주의사항

 

지주택 사업은 토지확보도 문제지만 운영 상의 문제도 많이 발생하게 되며 주의사항을 잘 살펴보고 신중하게 판단하는 것이 필요합니다.

 

1. 입지조건

반드시 체크해야 할 사항으로는 입지조건입니다. 저렴한 가격만큼 주변 인프라가 부족하거나 교통편이 불편하다면 생활하는데 많은 어려움이 존재하게 됩니다. 

 

2. 자금관리 부분

신탁사인지 아닌지 여부를 꼼꼼하게 확인하고 계약금 및 중도금 등 납입되는 금액이 안전하게 관리되는지 잘 살펴보아야 합니다.

 

3. 허위과장광고

실제로 존재하지 않는 동호수 광고를 하거나 확정되지 않은 내용을 허위로 홍보하는 경우가 있습니다. 

 

4. 지구단위계획 수립여부

해당 부지가 용도변경이 가능한지 미리 파악 후 진행하는 것이 좋습니다.

 

5. 업무대행사의 경력

마지막으로 확인해야 하는 것이 업무대행사의 경력입니다. 최근에 많이 발생하고 있는 문제라고 합니다. 조합원들의 자금으로 진행하다가 중간에 사라지는 업무대행사도 간혹 있어 계약서 작성 내용이나 위약금 관련 조항들을 잘 확인해야 합니다.

 

 

 

지역주택조합 탈퇴방법

 

 

 

 

지역주택조합에 가입을 했더라도 탈퇴방법이 없는 것은 아닙니다. 하지만 절차가 까다롭고 시간이 오래 걸리기 때문에 가입 전 심사숙고해야 합니다. 

 

사망이나 이민, 파산 등의 부득이한 사유가 있으면 가능하지만 과거에는 사실상 임의탈퇴는 불가능했습니다. 탈퇴를 한다고 하면 처음 납부했던 가입비와 조합분담금을 전혀 돌려받지 못하는 것이 당연했고 심지어 위약금까지 내야 하는 경우도 있었습니다. 

 

2020년 12월 11일에 주택법이 일부 개정되면서 이런 부분들이 개선되었다고 하지만 계약 내용 자체에 문제가 있거나 설명과 상당히 다른 경우 등에만 법의 도움을 받을 수 있습니다. 

 

첫 번째 주택법 근거로 '탈퇴 의사' 밝히기

먼저 조합상대로 직접 계약 해지 요청이나 탈퇴 의사를 밝히면 됩니다. 주택법이 개정되면서 기존의 위약금 또는 손해배상을 물어내면서 탈퇴했던 문제점이 개선되고 있다고 합니다. 참고로 해당 규정은 최초 조합원 모집 신고가 2020년 12월 11일 이후인 조합에만 적용되며 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 철회할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

두 번째 내용증명 발송하기

탈퇴 의사를 밝혔지만 거절당했다면 내용증명을 발송해야 합니다. 대부분 내용증명을 받으면 1/3이상의 조합은 합의 절차를 진행하게 됩니다. 

 

지금까지 지역주택조합은 무엇이며 가입시 주의사항, 탈퇴방법까지 알아보았습니다.

 

 

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