부동산 전세사기 사례, 확실한 피해 예방법

안녕하세요.

오늘은 전세사기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세사기는 무엇이며, 전세사기 유형 및 예방법, 전세사기 피해 사례에 이야기해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 전세사기란?

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최근 부동산 뉴스에 종종 거론되는 키워드 중 하나가 '깡통전세'를 비롯한 전세사기입니다.

 

전세사기라고 하면 전세를 살려고 하는 세입자가 잘못된 계약을 해서 돈을 다 날리는 경우를 말합니다.

보통 전세사기의 경우 상가나 빌라에서 일어나는 경우가 많으며 예방하기 위해서는 반드시 등기부등본 보는 법을 알아야 합니다.

 

 

 

전세사기 유형

 

 

2. 전세사기 유형

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전세사기 유형으로는 4가지 정도 있습니다.

 

 

 

 

■ 깡통전세

 

깡통전세란?

가장 대표적으로 발생하는 유형입니다. 한마디로 '보증금 못 돌려줘'입니다.

 

임차인이 이사를 가면 후속 세입자의 보증금으로 전 임차인의 보증금을 주는데 전세 가격이 매매가에 준하거나 더 많은데 후속 세입자가 구해지지 않는 것입니다. 보증금을 줄 후속 세입자가 없으니 보증금을 내줄 수가 없는 거죠.

통상적으로 주담대 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세라고 보고 있습니다.

 

 

 

 

■  동일 물건을 이중 삼중으로 계약하는 경우

 

이 경우는 완전히 사기라고 보시면 됩니다.

하나의 집에 2인 이상의 세입자와 전세계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우입니다.

 

집주인이나 공인중개사 여럿을 통해 이중, 삼중 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생합니다. 이러한 사기의 경우 피하기가 어려울 정도인데, 전세 일자를 동시에 잡아버리면 서류 검토를 아무리 잘해도 피해자가 될 수 있습니다.

 

 

 

■  임차인 전입 당일 소유권을 제삼자로 변경

 

임차인이 새 집에 전입을 하면 대항력과 우선변제권이 생기는데 문제는 대항력과 우선변제권이 '전입 다음날'부터 발생한다는 것입니다. 시차가 발생하죠.

 

이를 악용하여 전입 신고 날(대항력 발생 전) 임대인이 주택을 다른 사람에게 매도합니다.

이러한 경우 세입자가 보증금을 청구해도 새 집주인(매수자)이 보증금 반환 능력이 없다면 돈을 못 받을 수 있습니다.

 

 

 

■  전월세 이중계약

 

집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인인 척 하며 새로운 세입자와 전세계약을 하는 경우입니다.

 

집주인에게 월세계약을 했다고 거짓말을 하고 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 하는 경우입니다.

월세를 살면서 전세계약을 하는 '이중계약'으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. 

 

 

 

 

3. 전세사기 사건 및 사례

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전세사기 사례

 

■  100% 실화 '전세 사기 웹툰'을 그리신 '카피라이터 겸 웹툰 작가 루나 님'

 

루나 님은 보증금 2억 원에 빌라 전세를 얻어 입주 후 한 달 반 만에 경매 안내장을 받았습니다. 

경매 낙찰금은 우선순위에 따라 배당을 하기 때문에 전세 확정일자가 우선이었던 루나 님의 보증금에는 아무런 문제가 없어야 정상입니다.

 

하지만 확정일자를 받기 전 체납했던 집주인의 세금 때문에 집이 공매로 넘어간다는 안내장을 받았던 것이었죠. 세금 체납은 누적되어 있었으니 등기부등본에도 없던 보이지 않는 세금이 최우선으로 배당을 받게 됩니다. 

 

체납 세금이 1억 5,000만 원, 루나님의 보증금이 2억 원, 빌라 시세가 3억 원이었으니 경매를 낙착받을 사람은 당연히 없었고 경매를 받아도 낙찰가에서 세금을 제외하면 보증금을 돌려주지 못합니다. 또한 보증금을 못 받은 세입자가 버티면 명도까지 진행해야 하는 힘든 과정을 거쳐야 합니다.

 

결국 보증금을 잃게 된 루나 님은 보증금을 날리는 대신 직접 경매에서 낙찰을 받아 집주인이 되는 길을 선택하셨습니다. 

 

 

 

■ 세 모녀 갭 투자 전세사기 사건

 

수도권 빌라 500여 채를 자기 돈 투자 없이 '갭 투자' 방식으로 매집한 뒤 전세 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않은 '세 모녀 전세 투기단 사건'입니다.

 

피해가 예상되는 세대수만 85채, 보증금만 180억 원 규모입니다.

 

사실 갭 투자는 불법이 아니라 잘못은 없지만 처음부터 전세 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 매입했다면 사기죄가 성립될 수 있습니다.

 

보통 갭투자는 한 명이 여러 채를 보유하는데 문제는 최근 주택 가격이 떨어지면서 그 피해를 온전히 세입자가 안아야 한다는 것입니다.

 

 

 

 

4. 전세사기 피해 예방 방법

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■  전세보증보험 가입

 

보증료가 들더라도 무조건 전세보증보험을 가입하시는 것이 좋습니다. 

 

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■  전세 계약 시 등기부등본 확인

 

전세계약 시 가장 중요한 부분은 아무래도 동기 부등 본을 확인하는 것입니다.

 

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■ 국세 완납증명서, 지방세 완납증명서 요구

 

은행은 대출 시 필히 제출을 요하는 것이 있는데요, 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서입니다.

경매로 넘어가더라도 배당 순위(은행 근저당)를 지키기 위함입니다.

 

국세체납은 무조건 우선 배당되며, 일반 조세채권은 법정기일로 순위를 다투기에 은행은 미리 사고를 예방하고자 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서를 필히 요구합니다. 물론 등기부등본은 깨끗합니다. 이유는 세금체납으로 등기부등본 내 압류로 걸리기 전까지는 상당한 시차가 존재하기 때문입니다.

 

전세 계약 당시 등기부등본이 깨끗하단 이유로 계약을 하지만, 피해자의 대부분은 깨끗한 등기부등본에 당하게 되죠.

대항력을 갖췄다고 한들 당해세와 일반 조세채권이 먼저 배당받아 가기 때문에 전세금 손실을 불가피하다고 보시면 됩니다.

 

또한 특약사항으로 "전세계약 잔금 전이나 당일, 그 이후라도 새로운 매매가 이뤄질 시 세입자 보호를 위해 국세완납증명서 및 지방세완납증명서를 세입자에게 보여주어야 하며, 압류로 인한 손해 발생 시 매도인이 책임진다" 등의 특약을 써두는 것이 좋습니다.

 

 

 

■ 전입신고와 확정일자 받기

대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 확정일자는 필수로 받아야 합니다. 최소한의 대항력을 갖추기 위함입니다.

그러나 피해자들 대부분 대항력을 갖춘 세입자이다 보니 전세보증보험을 드러나 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서 확인 후 대항력을 갖추는 것이 현명합니다.

 

 

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